豆知識(抵当権と不動産の先取特権との優劣)|不動産担保ローン・持分融資の株式会社ユーコー 

不動産担保ローンのユーコー

当社は様々な資金ニーズに応える

ビジネスチャンスを活かしてほしい。どこかにヒントがありそうです。ごいっしょに探求してまいりましょう。

不動産担保融資の無料相談は、

月〜金9:00-18:00 貸金業務取扱主任者がご対応します。

  1. 現在位置:
  2.   
  3.   
  4. 抵当権と不動産の先取特権との優劣について

不動産担保ローン豆知識

抵当権と不動産の先取特権との優劣について

不動産担保ローンにとって抵当権や根抵当権は、融資実行と同時に担保となる不動産に設定登記を必ずするものとして、重要です。
抵当権や根抵当権どうしや、また差押や仮差押などとの効力の順序は、それらの登記の前後により決まります。これははっきりした決まり事ですね。ただ、税金は特別扱いで、税の差押登記がなくても税が優先することが多々あります。抵当権等の登記があってもその登記以前に払わなければならない税金(登記の対象となる不動産の所有者に課せられる税金)があれば税が優先します。例えば、不動産の価値が1000万円で未納の税金が1000万円あれば、その不動産の担保価値は0円とみなされてしまいます。

さて、今回のテーマですが、「不動産の先取特権」というものがあります。先取特権ってかなり強い権利に感じます。そこで不動産の先取特権と抵当権との優劣について学びたいと思います。

不動産の先取特権とは、
・不動産の保存
・不動産の工事
・不動産の売買
の3つが民法で規定されています。(民法325条)

ところで具体例をあげないとよくわかりません。
不動産の保存・・更地の上に新築で建物を建てた場合。まだ建築代金を払ってもらってない時、新築建物を建築会社が表示登記をし、保存登記をすることが一般的でしょうか。その時に既に土地の方には抵当権が登記されていたら建築代金は回収できるのでしょうか?(民法326条)
不動産の工事・・傾斜地の土地を造成したり、広大地を道路の設置などで良好な宅地に区画変更する場合があてはまります。(民法327条)
不動産の売買・・土地や建物の不動産を売ったり買ったりすることにより発生する売主の権利です。不動産代金の全額を受け取るならば何の煩わしいことはありません。実際にはあまりないことですが、残金を残して買主に所有権を移転する場合、同時に売買の先取特権の登記をします。未払い代金やその利息について登記します。(民法328条)

何となくイメージがつかめたところで、不動産の先取特権と不動産登記との関係はどうなるのでしょうか?登記しなくとも守られている権利なのか、です。
答えは、やはり登記は重要のようです。3つの不動産の先取特権とも登記をしていない場合はもちろん、遅延して登記をしている場合は、先取特権としての優先権を行使できません。
不動産の工事は、工事を始める前に費用の予算額を登記しなければなりません。工事を始めてから登記したのでは、その優先権を行使できないんですね。重大です。
不動産の売買については、登記が重要で登記がなければ何も守られません。

3つの不動産の先取特権に登記があることを前提に抵当権等との優劣をみていきます。
不動産の保存と工事は抵当権等の登記の前後にかかわりなく優先権として行使できます。
また、不動産の売買は抵当権等との登記の先後でその優劣が決します。

なぜにそのようになっているのでしょう。
不動産の保存は、その不動産の価値の維持に、不動産の工事は建物の新築や造成工事の例のように不動産の価値の向上に寄与するものです。したがって、特別扱いしても抵当権等の担保保全の毀損にあたらないからです。
例えば、更地に1000万円の抵当権を登記した後に、1500万円の建物を新築した場合に、何らかの事情で1000万円の抵当権者が返済がないので不動産競売を申し立てたとしましょう。
待ってください。重大な矛盾に気がつきました。上記の具体例であげた更地に新築建物を建てた場合ですが、これは建築会社が建物そのものの所有権を主張する行為であって、先取特権を行使するためとは違うのではないでしょうか。土地に抵当権を設定した後に、抵当権設定者(土地所有者)や抵当権者に対抗できない第三者がその土地に建物を建てた場合、抵当権者は土地と建物の両方を競売することができます。(民法389条)
この場合、法定地上権は成立しませんので、土地及び建物それぞれの競売価額からそれぞれ別個(抵当権者は土地価額から建築会社は建物価額から)に配当を受けることになります。
また、建築会社からすれば新築建物を留置して保全を図る方法もとれるでしょう。

よって、ここで訂正です。
不動産の保存の具体例・・不動産の滅失や毀損を防ぐために行った修理の費用を云います。建物の外壁塗装や屋根の雨漏りの修繕などが具体例となります。当然に修繕工事後に建物に登記をする必要があります。

先の不動産の保存であげた例は、新築工事前の建物新築の予算額を土地に登記すれば、不動産の工事としての先取特権を主張できます。それは、既に土地上に抵当権が存してもその抵当権に優先します。

最後に、
不動産の保存は、国税の法定納期限等後であっても差押後であっても国税に優先します。
また、不動産の工事は、不動産の価値が増額した部分に優先があります。


お電話でのお申し込み 03-3354-7001

インターネットから
クリック お申し込み
  • 株式会社ユーコー
    東京都新宿区新宿3-35-4
    電話:03-3354-7001(代)
  • 貸金業登録番号
    東京都知事(12)第00821号
  • 宅地建物取引業免許番号
    東京都知事(11)第36082号
    (社) 全日本不動産協会会員
  • 金融ADR制度
    貸金業相談・紛争解決センター
リフォームローン専用サイト
競売不動産購入サイト

社員のブログ