豆知識(違反建築物とローン)|不動産担保ローン・持分融資の株式会社ユーコー 

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  4. 違反建築物も対象

不動産担保ローン豆知識

違反建築物でも不動産担保ローンの対象

建物を建築中

建築確認検査済証を取得していない新築戸建物件や現存の中古住宅で、建ぺい率及び容積率オーバーで違反建築物になっているものは、金融機関からの住宅ローンの借入はできません。増改築を繰り返した住宅などは、結果として建ぺい率・容積率オーバーをしてしまっている場合を多くみます。中古住宅の場合、容積率オーバーが15%以内ならば、まだ、金融機関からの住宅ローンを借入れられる可能性はあります。しかし、基本むつかしいとお考えください。

住宅ローンが組めない物件は、その購入層をはなはだ狭めてしまい、物件価格に影響を与え、安くしないと売れないことになります。

こんなケースがありました。
東京都小金井市の中古物件です。土地は21坪、建物の総床面積は30坪あります。とても人気のある地域ですから狭小の土地でも需要は大きいです。
しかし、この場所が建ぺい率60%、容積率200%の用途地域なら全く問題ないなんですが、第一種低層住居専用地域で建ぺい率40%、容積率80%の地域だったんです。完全にオーバー、違反です。

このような物件では住宅ローンでは借入れができなくとも、不動産担保ローンでは融資が可能なんです。
なぜか?
不動産担保ローンでは、原則として、建物を評価しません。かえって、阻害要因としてその建物の解体費用相当分を土地評価から控除いたします。だから、更地評価をするので融資が可能なんです。

上記申込み事例は、21坪という土地に正規では16.8坪のボリュームの建物しか建てることはできません。当然に、その土地の市場価格は水準とする価格より安くなってしまうことは言うまでもありませんので、不動産担保ローンで利用できる借入可能額も減額になり得ます。

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